山西省太原市下发新建商品房预售资金监管实施细则

为加强商品房预售资金监督管理，保障商品房买卖双方合法权益，经过两个多月的征求意见，11月27日，山西省太原市正式下发《太原市新建商品房预售资金监管实施细则(试行)的通知》，监管细则自2020年12月30日起施行，有效期2年。之前已批准预售的商品房项目，仍按原规定执行。

商品房预售资金，系指预售人将其开发建设的商品房在取得预售许可之后、竣工备案之前预售给购房人，由购房人按合同约定支付的全部预购房款，包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等各种购房款。预售资金监管是对用于本预售项目的建筑安装费用、小区内配套设施建设费用、全装修商品住房项目装修费用、开发建设费用和偿还项目开发贷款等预售资金的监督管理。

通知要求，商品房预售资金监管遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”原则，确保商品房预售资金用于商品房项目工程建设。新建商品房预售资金实行全程监管。对用于支付工程建设等费用的预售资金实行重点监管。

商品房预售资金重点监管额度为监管项目总预售款的40%。总预售款以预售人办理预售许可时报备的平均销售价格和批准预售的商品房面积乘积核定。商品房预售资金重点监管额度须在商品房预售资金监管协议中载明。

监管期限自房地产开发企业取得《商品房预售许可证》开始，至完成不动产首次登记后终止。其中，全装修商品住房需按合同约定完成装修工程后方可终止。

批准预售的商品房建设项目，应全部纳入预售资金监管对象范围，一个预售项目只能设立一个专用账户。专用账户中每笔预售资金入账应载明具体对应房号，保证每套房预售资金入账可查。一个企业有多个预售项目的，专用账户应分别设立。

通知规定，使用重点监管资金应以项目工程进度和资金使用计划为依据：

(一)项目投入开发建设的资金达到预售项目工程建设总投资的25%，且主体工程结构达到地上“正负零”，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的30%;

(二)完成施工至建筑物主体工程三分之一，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的40%;

(三)完成施工至建筑物主体工程封顶，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的60%;

(四)建筑基本建成，预售人组织施工单位和监理单位三方验收，具备验收合格资料的，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的80%;

(五)项目竣工并完成小区内服务于本预售项目的基础设施配套工程，预售人组织建筑、安装、装修等施工单位和监理单位验收，具备验收合格资料的，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的97%;

(六)综合竣工验收备案并完成不动产首次登记的，解除资金监管。

通知表示，对超高层或者大体量建筑，以及因房地产市场下行、疫情影响等原因造成监管项目销售困难，确需申请使用重点监管资金的，可增加2—3个控制节点，但重点监管资金使用比例不得突破上述规定。

监管部门可以根据预售人资质动态考核及信用评价情况，适当提高或降低重点监管资金额度。其中，信用等级评价为A的预售人，可降低5%的重点监管资金额度，信用等级评价为C的预售人,增加5%的重点监管资金额度。

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