广州楼市刚需买房的正确方向

我是广叔，你相见恨晚的买房导师，广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号。

提问：广叔你好，本人广州南沙工作，子弹220想在南沙买一套自住+保值+学区的三房，有贷款记录，无房。已定南沙湾的一套房对应南沙小学和天元二中的房子，只是配套不完善，后悔中!如果退定，会损失几万的定金，有办法可以收回定金吗?退了选金洲蕉门河还是灵山岛合适，推荐那些盘，手上剩余子弹再投资选哪里，有佛山限购区域房票。

回答：你好。南沙湾板块是高端居住区，南沙的豪宅板块，配套还需要点时间的，作为中长期投资可以，买来自住是不大方便的。定金一般拿不回来。金洲板块是区府所在地，生活氛围不错;而灵山岛的投资价值会高一些，整个明珠湾板块就是南沙CBD，对标珠江新城;如果是纯投资的话，广州好一点，佛山楼市还得看广州这边的行情。在南沙工作，买南沙吧，看下金茂湾

提问：广叔，您好!突然想起另一个问题：品秀星图，星翰，星樾都是地铁车辆段上的住宅，地铁噪音和震动会影响大吗?这类房子目前市场购房者一般会介意吗?

回答：你好。会有一点的，但这是次要的，交通地段是主要的，如果要安静，那郊区是最安静的了。

提问：广叔，您好!非常感谢的宝贵建议!如果单纯投资，星翰和星图10年内，哪个升值更快啊?逸景翠园还有投资价值吗?

回答：星图要更大一些。逸景翠园自住+投资也可以考虑，就是有一定楼龄，未来涨的空间就不是特别大

提问：你好广叔，看了您的分析让我清醒了，宝安中学与宝安实验的学位房，优选宝安实验学位房，宝中只有凯旋城与西岸官邸是学区，但翻身片区的新锦安雅园、中南花园、中商花园也是宝安实验初中学位，以下请教： 宝中片区凯旋城平均单价11.5万，翻身片区平均单价8W(新锦安雅园、中南花园、中商花园)，只是中间隔了宝安大道，学区相同几个小区也很近，哪个小区升值潜力更大?

回答：你好，凯旋城和翻身这几个盘对比，优先凯旋城。 新锦安雅园目前价格不是洼地，是翻身的老楼盘了，楼龄快20年了，不时尚，户型也不出彩，普通的跟涨盘了。未来有划出宝安实验学区的风险。 凯旋城、第五大道、幸福海岸这几个盘都可以关注，淘淘笋。

提问：你好广叔，想在深圳买房(总价500左右)。现有鄂州红莲湖+中北路的房子应该各值200左右，但估计要到明年年中甚至下半年才能卖出去。我的思路是先买定深圳，有余钱再考虑武汉。想请教的问题如下：1.现在手上有60左右现金，要不要先投入武汉楼市?还是集中力量等买完深圳再说?2.担心等到卖房之后，明年深圳楼价又涨了，是否现在应该想办法尽量赶在年前深圳入手?(想过抵押武汉的房子，但对每个月流水也是很大考验，要同时还抵押的钱和买新房的贷款钱。)请广叔多加指点。谢谢!

回答：你好，大单优先 先买深圳，再买武汉 深圳可用拖延流，武汉的房子春节后挂出来，把卖房科技树用上

提问：你好广叔，目前我们在广州工作，老家湖北，我深圳户口，老婆武汉大专落户的集体户口，两人月薪三万左右，刚拿下碧桂园十里春风高层预计三年后回武汉发展自住，首付四成已付。深圳罗湖东门南塘商业广场C区有一套48平的一房一厅，明年11月份满五年，信用卡有10张50多万额度， 没怎么用，中银e贷22万用了8万，中行装修贷30万用了7万，目前子弹已用完，考虑把深圳的房子卖了再在武汉买第二套投资，请问：1.深圳的那套房子出售的时机什么时候比较好。2.二套房投资怎么选择比较好。3.二套房我们可以用广州的公积金做异地公。积金贷款和商业贷款组合贷吗，武汉一套因公积金额度不高，我们想在累积一些二套用，谢谢

回答：你好，并不建议放弃一线资产，深圳最近利好很多，天花板高，未来还有空间，建议在横盘期置换成更优质的资产。如果打算房票一线，回武汉，深圳房产出手后，裂变2套武汉低价潜力盘。一套用你们的二套资格淘笋。另一套开发老人票做接力贷买入。武汉支持异地公积金贷款。

提问：你好广叔，龙岗中心城有什么特别的硬伤嘛?最近关注万科清林径在。

回答：你好，除了离市区远和没有热点可炒，龙中没什么硬伤。住惯了龙中的人哪儿都不愿去，龙中才是他们心目中的宇宙中心，除了不涨，龙中一切都好。不过我要悄悄告诉大家，龙岗已经开始补涨了。很多房子上调了十到二十万，龙中，大运的房价都在涨，康城成交价已上浮5个点。错过宝中，错过前海，再错过龙岗，刚需就真的无处可去了。

提问：你好广叔，请教一下。我可购1300万左右的房，中洲华府、华联城市全景、勤诚达、中粮天悦壹号等房子楼岭新、有商圈、有地铁、有公园、带宝安中学初中部学位、离宝中片区也很近，为什么就是无人问津呢?倒是鼎太风华、诺德等就是老生常谈。请教东哥，新安这个片区既是投资又兼顾学位的话，可以入手吗?麻烦可以排一下顺序。谢谢!

回答：你好，这几个盘都在新安，多为神盘，是可以入手的。但是价格都偏高了，已经上了14万，15万这个价格，去买前海、买宝中不好吗?能买前海、宝中，为什么要买新安?由于片区的总价天花板，新安适合于800-900万的刚需盘。如果买，我建议优选中粮天悦壹号，次选中洲华府

提问：你好广叔，我来深圳好几年了，现在有深圳的房票，在深圳无房，但是在外地有房贷记录，现在手里的资金大概在180万左右，还有一套外地住房可以抵押出 100万左右，现在有几点困惑，希望能帮忙解答一下：

广叔觉得就深圳目前的形势来看是在深圳买房呢，还是在广州买呢?在深圳是买二手房好还是打新盘好?在深圳买二手房的话买哪些区域?哪些楼盘会更有投资价值?新房打新的话，优势和劣势是什么啊?我问题比较多，麻烦回复一下!感谢感谢!

回答：你好，其实当下是可以买广州的，但是你能确定未来2-3年后， 能脱手广州买深圳吗?换仓是比较痛苦的。不是人人都能吃尽未来广州和深圳2波涨幅。 建议2手准备，深圳和广州同时关注，深圳打新，广州淘笋。 如果深圳打新成功，广州就用公司名义买。深圳新盘打到肯定是赚到，打不到要置换的话，价格整体是趋稳。虽然新政让很大一部分人失去购房资格，但是这些网红新盘能的概率依然很低。 如果没，这里面的主要成本就是买卖交易之间的摩擦成本(税费和中介费)需要考虑进去!

提问：广叔你好，我的预算在750万以内，你觉得坂田的新盘大族云峰、华晖瑞禧、西丽的桃源村三期，这几个哪个更值得买?有推荐的吗?

回答：你好，大族云峰和华晖瑞禧性价比偏中等，没有优点也没有缺点，不贵也不便宜。如果考虑自住可以买，投资价值一般般。深圳的很多“村”其实就是公务员社区，深圳住建局开发建设的房子，以实用性高，然后密度大著称，物业，品质，社区，交通和学校都只能满足基本需求。 桃源村就是这样的社区，桃源村分为三期，非常大，幼儿园小学中学都有，自住是个不错的选择，北边塘朗山，门口桃源村站去福田很方便，自住兼顾投资，更倾向桃源村。

提问：你好广叔，我有一套宝安中心尚都二期的110平的三房，目前单价是11万，我觉得房子对口的学校一般，看单价也不低了，请问我是该继续持有还是卖掉?

回答：你好，占着宝中这座金山，就别看其他片区了，海旺成绩还不错，如果是你要用更好的学位，直接抵押贷出来继续投资就是，除非名额有限必须卖房，否则尚都值得长期持有。

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