北京长期未售出的挂牌房源多数存在税费高 高出市场价较多等问题

近日，中国证券报记者对北京地区二手房市场进行实地走访发现，近地铁次新二手房房源数量骤减，价格出现小幅抬升。

挂牌房源骤减

近日，中国证券报记者对位于北京大兴、丰台、朝阳等多个地区2015年前后建成的品质小区进行了实地走访。随着3、4月成交量放大，前期挂牌的次新小区房源普遍已成交下架。新增挂牌房源中，符合前期市场价的非常有限。而长期未售出的挂牌房源多数存在税费高、卖房意愿不强、高出市场价较多等问题。

此外，中国证券报记者查阅各大二手房中介平台成交记录发现，多数次新小区近期成交价相比2019年底及2020年前4个月，均出现了不同程度的抬升。

以位于大兴枣园地区某品质次新房住宅小区为例，从成交记录看，该小区目前成交价相比2019年底，每平方米上涨了2000元-3000元。而新增挂牌价相比此前的成交价则高出5000元/平方米左右。

“价格确实是涨了一些。目前在售房源普遍是楼王位置，装修也比较优质，相比前期成交房源价格高，是可以理解的。”负责上述品质次新房住宅小区的二手房中介对中国证券报记者表示，“另外，小区挂牌房源本来就少，挂牌业主都是一个单元的邻居，一个挂的高，其余的都想挂高。次新房业主的心理预期常常出现扎堆现象。因为品质小区和周围小区相比，总可以找到卖点。二手房虽然有一定的市场参考价，但是如果同一批挂牌房源的心理预期一起抬升，也是可以左右该小区的市场价。”

值得注意的是，中国证券报记者走访发现，品质小区二手房源挂牌量骤减，与二手房中介不无关系。

“一旦有房源出现价格下调，手里有潜在客户的销售人员，都会把降价信息第一时间传递出去，让这些客户来看房或约见业主。一套房源只要有降价记录，就说明业主有成交的意向，只要有意向就能接着谈。顺着这个思路，一套房子的带看人数和约谈量就上来了。”某中介销售人士对中国证券报记者表示，“现在中介都实行团队作战，房源维护端负责业主维护，将业主的最新信息第一时间传递出去。客户营销端则负责找客户，一个客户不合适，立马换下一个。品质小区的次新房，只要符合市场价，最多一周，就能卖出去。”

多途径开发房源

值得注意的是，中国证券报记者走访发现，各大中介人员均指出，目前都不会主动去收房，而是通过其他新途径认识业主。

“以前都是主动收房，最常见的是站在小区入口处发传单。但是，卖房这么大的事，一般业主也信不过站在小区发传单的人。加上疫情期间，这类行为也不可能被允许。所以，认识业主、收到房源这种事，只能靠前期品牌影响力。此外，头部中介还靠品质租房业务来认识业主，增加房源挂牌量。”多位资深中介销售人员对中国证券报记者表示。

中介所称的新途径中，品牌公寓出租是最常见的因素。某头部中介对中国证券报记者表示，所有中介的长租房项目都是亏损的。特别是监管部门严打隔断房出租后，长租房业务更是名副其实的“鸡肋”产品。但是，之所以不取消，很大程度上和长租房业务可以直接接触到业主有关。主要业主委托租赁，就很有可能委托销售。

“优质房源减少，直接导致各大中介平台对待业主的态度发生了变化。以前房源多的时候，业主挂牌价格高出市场预期，中介会先于购房者让业主调低预期。现在挂牌量少，一个业主在多个平台都挂牌，哪个平台后降价，业主对哪个平台有好感。房源少直接导致很多平台保护业主的心态更为突出，在一定程度上也左右了市场价格。”多位市场观察人士对中国证券报记者表示。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，目前国内房屋中介备受争议的根本在于双边代理制。国内房屋中介普遍是一手托两家撮合交易，在这种模式下，中介作为居间方必然会联合强势的一方去打压弱势一方，总有一方要吃亏。尤其是一两家中介整体份额比较大的时候，中介还会起到对二手房市场加杠杆的作用，在市场火爆的时候加剧房价上涨和市场看涨情绪，在市场下调时也会起到加速下调的作用。随着房地产未来进入稳定发展期，中介未来发展的趋势会逐步与国外的单边代理制接轨。

过户时间延迟

值得注意的是，中国证券报记者走访还发现，各大中介宣称，由于近期成交量大，加上疫情期间房管局要求提前预约过户等手续，如果目前成交签约，过户时间相比此前已延迟了很多。

“大兴区房管局的排号已排到了6月份，全部完成过户要2个月的时间，这主要和最近成交量增加有关。此外，受疫情影响，房管局要求在一定时间内只能受理一定的过户量，加上商业贷款批贷时间也有所延迟。这些都导致了过户时间延迟。”大兴地区多位中介销售对中国证券报记者表示。

针对学区房的换房客户，上述销售人员对中国证券报记者表示，“很多学区房的换房客户知道这个时间后，心态归于冷静。前期很多西城学区房销售称西城过户只需要15天，首先我们觉得不太可能。其次，把大兴的房子卖掉就需要2个月左右，再去西城买，想赶上‘7.31’前落户不太现实。我们如果遇到这类换房客户，会把时间风险告诉他们。”

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