新房 二手房都有如此高的库存 天津接下来将面临什么很难说

20个城市二手房挂牌量合计竟达到近190万套，谁来接盘?

最近小白菜接到的房产中介的电话越来越多了，大多都是称“有优质房源，可以带看”。

于是乎，我就自己去盘了一下二手房数据发现，全国59个主要城市：

从上图我们看到：

二手房挂牌量突破10万套的，有7个城市;

突破5万套的，有20个城市;

而这前20大城市中，二手房挂牌合计竟达到了近190万套。

由于没有找到去年10月份同期的二手房新增挂牌量，小白菜就将部分城市去年11月份新增二手房挂牌量作对比。

这一比才知道数据有多吓人，长沙10月份二手房新增挂牌量是去年11月份的7倍，厦门增长了4倍，杭州、沈阳、合肥、武汉等都增长了3倍多。

数据来源：链家 制图：星空财富

如此巨量的二手房集中入市，这背后原因颇为复杂，尤其是长期以来“房住不炒”的政策，让楼市持续降温，很多业主们怕是撑不住了。

其实着急卖房的不仅只有个人。

据证券时报此前报道，根据北京产权交易所公开信息梳理统计，11 月以来(11 月 2 日至 16 日)，房地产行业产权转让项目共有 18 个，而今年前 10 个月的项目数量分别为：2 月 2 个、3 月 2 个、5 月 3 个、7 月 1 个、9 月 3 个、10 月 7 个，11 月仅半个月的数量就已经相当于今年前 10 个月的总和。

这些项目的出资人几乎都是央企，包括招商局集团、华侨城集团、中化集团、光大集团、中航工业、中信集团、中国电建、新兴际华集团等 8 家。

在 18 个房地产行业产权转让项目中，招商局集团、华侨城集团、中航工业、中信集团旗下各有 2 个，中化集团旗下有 3 个。这些项目大多处于亏损状态，有的已经资不抵债。其中，主业为房地产的央企旗下公司转让项目频繁。

当然，企业着急卖房还有一个重要原因是融资环境收紧。在“三道红线”政策压力之下，企业着急出售部分资产的目的是回笼资金。

不过，二手房向来是楼市的晴雨表。前两年，行情好的时候，即使一晚涨价10万，也有买家愿意为此买单。

但是，对当下的二手房市场来说，局面变得有些耐人寻味：一边是挂牌量呈现了不断激增的态势，另一边则是成交达不到预期，卖家降价10万也很难找到合适的接盘者。背后有怎样的信号呢?

哪些城市危险了!

会是重庆吗?

以链家官方显示的数据来看，2019年1月，重庆的二手房挂牌量约4.8万套;2019年7月，重庆二手房挂牌量约9万套;2020年1月份，重庆的挂牌量还不到14万套，而到了2020年11月份，重庆二手房的挂牌总量已经超过17万套。这样的增速国内几乎没有可以比肩的。

但如果说，重庆的房价泡沫要破，小白菜倒是也不觉得。因为从今年二手房的价格来看，重庆今年的房价变动并不大，没有出现明显的跌幅，成交量上也较为平稳。

尤其是从人口数据上来看，重庆跟其他城市都有明显的不同。如今，重庆常住人口高达3124万人，接近于贵州一个省的人口。

不仅如此，重庆这两年常住人口仍在不断增加，根据重庆市官方数据显示，2019年常住人口同比增加22.53万人。整体上，重庆的楼市还是有市场根基的。

那会是排在第二的天津吗?

目前，天津二手房挂牌量位居内地城市第二，高达14.7万套。

这个数据虽然看起来比重庆少了3万套，可是如果跟本地人口比起来可就不是这么点差距了。

截至2019年末，天津市常住人口1561.83万人，仅为重庆的一半。重庆二手房挂牌量和人口比约为0.0054(17：3124)，而天津则达到0.0094(14.7：1561.83)。

市场需求上相较重庆而言可是差了一大截。

更值得注意的是，天津近三年的新增常住人口实际上是负增长(-0.29万人)：

2017年 -5.25万人

2018年 2.73万人

2019年 2.23万人

虽然有所谓的“海河英才”人才战略，但是就实际效果而言实在是不尽理想：

2018 年起“海河英才计划”，至今引入了近 25 万高学历年轻人，而 2018-2019 两年新增人口尚不足 5 万，可以算出天津在最近两年的外流人口数量达到了 20 万人，人口流失速度达到平均 10 万人/年。

而其他几个准一线城市动辄每年 40万-50万 的人口增长速度，已经完全将天津远远的抛在了身后。

二手房的巨大库存，加上人口增长停滞，需求严重乏力。天津的房价持续走低。

根据国家统计局日前公布的《2020年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，10月份天津二手房价格环比下跌0.1%，同比下跌4.2%。

如果把时间拉长一些就会发现，天津房价已经跌了很久。这已经是统计局公布的二手房价连续第16个月出现下降。同比方面，则已经连续10个月下跌。

根据安居客的数据显示，天津二手房均价已经跌破2万元大关。而链家网上的挂牌价格，也较去年11月份下跌了6%。房价下跌的趋势再明显不过了。

但，无论是人口还是房价，天津根本的问题都是因为经济的失速。

今年前三季度，天津的GDP增速为0。GDP总量近40年里第一次跌出前十!从一枝独秀的北方经济中心到如今GDP总量不及疫情后的武汉。

回顾2010-2013 年，天津 GDP 增速分别以17.4%、16.4%、13.8% 和 12.5% 增速位居全国第一。那时的天津甚至可以和深圳、广州一争长短。

而这俩年，天津过去所依赖的企业也都在逐步退场。“一只机”摩托罗拉和“一碗面”康师傅，不论从品牌还是销量而言，都是今时不如往日。就连曾经辉煌的民族汽车品牌夏利都破产了。

除了以上这些，天津还有一个风险不得不关注——负债。

根据东方金诚发布的《2020年信用风险展望系列报告：地方政府与公用事业篇》，天津政府债务及城投债务与可用财力比率已经超过500%，在全国排名第一。

欠了如此多的债，几乎只能靠卖地来还。2018年，天津的土地出让收入为 986 亿元;而这个数字，在 2019 年飙升到 1361 亿元，刷新历史记录。

也正是因为如此疯狂的卖地，天津的新房库存也已经是严重超标。

克而瑞研究院数据显示，天津商品住宅库存达到3632万平米。无论是北上广深还是热点二线城市，天津是唯一一个超过3000万平方米库存规模的城市。去化周期(商品房的销售周期)长达28.2个月。

新房、二手房都有如此高的库存，天津接下来将面临什么很难说。

说回卖地。

2020年，天津的地有点卖不动了。今年上半年，天津的土地出让金收入同比下跌了48.32%。最近(11月27日)天津更是疯狂冲刺，一天挂了6宗宅地，起始总金额近70个亿。

但即便如此，2020年1-11月，天津土地累计成交总额约813亿，占全年土地总任务额46%，距全年任务额1783亿还差一大截。

所以，依小白菜看来，天津真的有点危险。

结语

小白菜只重点讲了重庆和天津。但是回头看最开头的那张图，图中的沈阳、大连、哈尔滨也同样值得关注。持续下滑的经济增速、人口增长的停滞甚至下跌，都是这些地方潜在的风险。

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