由于市场升温 近期楼市调控政策正出现新一轮升级

由于市场升温、部分区域房价上涨过快，近期，楼市调控政策正出现新一轮升级。其中，围堵类似“假离婚”的政策漏洞、限制资金违规进入房地产、支持无房户购房，成为重要的政策方向。

7月23日凌晨，南京市七部门联合发布文件调控楼市，其中在限购政策上，规定夫妻任何一方在离异后两年内进行买房的，仍按离异前家庭总套数计算。

约一周前，深圳也出台了楼市调控政策，其中也包含一项类似的条款。按照深圳的规定，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

这项条款的主要目的，是为了防止通过“假离婚”的方式进行买房。所谓“假离婚买房”，是指夫妻并无真实的离婚意愿，但仍通过离婚，使其中一方获得购房资质。多个房企人士和房产经纪从业人员向21世纪经济报道证实，实际操作中，通过假离婚进行房屋买卖的情况不在少数。

由于市场升温、部分区域房价上涨过快，近期，楼市调控政策正出现新一轮升级。其中，围堵类似“假离婚”的政策漏洞、限制资金违规进入房地产、支持无房户购房，成为重要的政策方向。

有保有压

楼市调控升级的迹象，从7月初就已出现。7月2日，杭州和东莞同时出台楼市调控政策。杭州对人才购房实施五年限售政策，同时扩大限购范围。东莞则对商品房价格涨幅实施限制，同时限制装修价格，禁止开发商借助“精装修”进行涨价。7月6日，宁波扩大限购范围，并对房价进行“从严核定”，对地价“严格控制”。

此后，深圳、郑州、内蒙古、青岛、长春、南京等地也纷纷出台调控政策。其间，国资委、银保监会也在表态或发文中提及楼市政策。

从政策的方向看，7月以来的楼市调控，正从宽松变为收紧。“如果说2020年上半年房地产调控以人才政策、落户政策等宽松刺激为主，从7月开始，随着多个城市房价明显上涨，收紧的政策开始出现了。”中原地产首席分析师张大伟说。

虽然力度不同，但深圳、南京围堵“假离婚”的做法仍被认为精准而有效。某大型房企南京分公司相关负责人向21世纪经济报道表示，“假离婚”的“成本低、见效快”，在南京市场，靠这种方式来获得购房资格的情况颇为常见，“几乎每个项目的客户中，都有刚离过婚的。”

张大伟表示，经过多年的调控，现有的楼市政策力度已经较为严厉，“假离婚”是为数不多的政策漏洞之一。尽管法律人士并不建议这种方式，但在很多城市，“假离婚”仍是家庭获取购房资格，并进行改善型或投资型购房的一种选择方式。

除围堵“假离婚”外，限制各路资金违规进入房地产，也是本轮调控的重要特征。

7月16日，国务院国资委秘书长、新闻发言人彭华岗表示，要坚决守住不发生系统性风险的底线，继续严控非主业投资比例和投向，“持续加大金融、房地产等高风险领域项目的监管力度。”

7月17日，中国银保监会发布《商业银行互联网贷款管理暂行办法》，强调贷款资金不得用于购房及偿还住房抵押贷款。

在对市场实施约束的同时，一些支持性的政策也在出台。比如，南京要求商品房开盘时，须对本市户籍的无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源保障;宁波也允许三类“无房家庭”可在市六区优先认购1套商品住房，但有五年的限售期限。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，南京和宁波的调控政策，均体现了“有保有压”的方向，既保护了刚性需求，又能够打击炒房现象。该政策的实施，将有助于市场从当前的过热回归平稳理性。

投资投机需求进场

楼市调控的升级，源于部分区域市场走向过热。在上半年支持性政策的刺激下，被疫情压抑的需求加速释放，促使市场快速回暖。

根据国家统计局的数据，今年上半年，全国商品房销售额仅比去年同期下降5.4%。其中，5月和6月，市场销售规模已连续两月超过去年同期。这也说明，房地产市场交易已彻底从疫情中恢复。

6月，70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市已经达到61个，二手房价格上涨的城市有50个，均为最近12个月来新高。其中，深圳二手房价环比上涨1.9%，位居70城之首。近期加码调控的南京、宁波，房价涨幅同样明显。

值得注意的是，在一些热点城市，因新房、二手房价格倒挂，部分项目出现“万人摇号”的盛况，很多项目的中签率不足5%。

北京某大型房企负责人向21世纪经济报道表示，除被疫情压抑的刚需外，一些投资投机需求进场，使得部分区域市场出现过热。他表示，除了“假离婚”外，另一个表现为“房抵贷”开始抬头。

“房抵贷”是指借款人以名下的房产作抵押，向银行申请消费贷款或经营贷款，然后再将贷款用于购房的一种加杠杆行为。前述房企人士称，“房抵贷”主要出现在二套房的购买中，由于热点城市二套房首付比例普遍较高，很多购房者借助这种方式来填补首付款的缺口。

据悉，监管层近年来多次强调，防止信贷资金违规进入房地产。这部分“违规资金”中，就包含“房抵贷”。

张大伟认为，收紧调控将是未来的政策方向，具体手段仍然以“打补丁”、“堵漏洞”为主。地方政府会继续采用因城施策的办法，进行针对性的调整。受此影响，一些过热的区域市场可能会出现降温，但在流动性充裕的大环境下，楼市仍将维持高位运行。

(作者：张敏编辑：张伟贤)

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