您准备好改变您的房地产投资策略了吗

不久前，有一段时间，投资房地产是一件轻而易举的事情，假设你有一些免费的现金可以花钱。从历史上看，房地产价值每十年左右就会翻一番，而租户(其中许多人无法进入住房阶梯)的强劲需求，这在财务上提出了一个有吸引力的主张。您可以交出25%的押金，使用租金收入来支付抵押贷款和其他费用，然后坐下来等待市场做它的事情。

那么，是时候转变策略，投身于小规模的房地产开发了吗?

好得令人难以置信?不

公平地说，从历史上看，与买房出租投资相比，房地产开发存在一些公关问题。这听起来可能相当复杂，也可能相当冒险。这听起来更像是一份工作，而不是一种投资策略。然而，随着越来越多的房东发现，将小型商业建筑改造成住宅公寓的能力可能非常有利可图，并使他们能够更快地建立投资组合。而且它并不像许多人最初担心的那样复杂或冒险。

承接小型开发项目的最大吸引力之一是，尽管在开发方面规模很小，但它们仍然会产生大量的现金。相对简单的将零售鞋面转换为公寓或将办公室转换为公寓，通常会在相对较短的时间内(例如18-24个月)产生健康的六位数利润。与买房出租股权的冰川增长相比，这种定期涌入的现金使房东能够更快地建立他们的投资组合，而不仅仅是等待他们现有的房产增值。

但是，开发肯定比做买房出租更复杂吗?在许多方面，它是，但通常不是开发人员。你看，当大多数房东在出租之前翻新买房出租的房产时，他们通常会雇用一个工作建筑商，并亲自监督工程，有效地成为他们自己的项目经理。

但是对于一个小型的商业转换项目，他们不仅能够负担得起主承包商，而且还可以聘请专业的项目经理来监督他们的项目。具有讽刺意味的是，开发商通过减少工作赚更多的钱，这种“放手”的方法使小规模开发对寻求更被动的财富创造模式的人们产生了很大的吸引力。

需要考虑的一些数字

那么，这些小规模项目到底有多大呢?然而，没有明确的规模，但是，作为一个球场，你通常会考虑总开发价值在50万英镑到250万英镑之间的计划，这些计划将产生10万英镑到50万英镑的目标利润。

现在，这提出了一个明显的问题：你肯定需要很多钱来处理这些项目之一吗?但这里还有另一个常见的误解。你看，一个开发项目通常要求你投资的自己的现金比买房出租的房产少，而且有一定的利润。

这主要有两个原因：首先，为开发提供资金的商业贷款人乐于借出高达70%的购买价格和100%的开发成本。这让你找到大约30%的存款，这与典型的买房出租存款相差不到一百万英里。但是，许多贷方将允许您从私人投资者那里借入大部分存款，而不是完全自己提供资金。

我知道一些精明的买房出租房东也希望从私人投资者那里借入他们的存款。然后，他们以低于市场价值的价格购买再融资，这使他们能够在出售后不久偿还借入的押金。

但在当前市场中，以低于市场价值的价格购买租赁物业越来越具有挑战性，因此，大多数买房出租存款很可能是投资者自己的现金。为什么私人投资者会借给你任何钱用于你的开发项目?由于私人投资对发展的现行利率是相当令人印象深刻的每年8-10%，因此投资者可以获得这种回报的地方并不多。

机会就在那里

这一切都很有趣，但有多少小规模的发展机会呢?事实证明，答案是相当多的。虽然政府一直忙于挤压房东的点数，但他们已经竭尽全力鼓励人们成为开发商。白厅已经认识到需要重新利用全国各地未使用的棕地的过剩，因为这将创造多达130万套新房。与在绿化带土地上建造不同，改造现有建筑通常是投票赢家，而不是投票失败者。

因此，他们最近引入了一系列改变游戏规则的许可开发权，允许开发商将各种商业建筑的使用权改为住宅，而无需完全的规划许可。如果您曾经注意到当地城镇中空置或破旧的零售或商业物业的数量，那么您就会非常清楚这个机会的规模。

但是，大型成熟开发人员肯定会承担这些责任吗?不幸的是，对于政府来说，他们不会。大玩家不仅对几十万的利润不感兴趣，他们的模式通常涉及使用现有设计在大空地上建造全新的房屋。创建适合小型现有建筑的一次性解决方案根本不是他们的包袱。然而，对于知道机会在哪里的小规模开发人员来说，它是完美的。

值得记住

房地产仍然是一个非常有吸引力的投资资产类别。它最大的吸引力之一是产品的需求几乎是有保证的。他们没有再造出更多的土地，但是有源源不断的人想要住的地方，而且没有足够的房屋可以四处走动。我们看到房价最近飙升，尽管欧洲战争，通货膨胀猖獗，生活成本危机，房价仍在上涨。为了在当今市场上最大化您的房地产投资利润，请看一下小型房地产开发 - 它可能比您现有的策略更合适。

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